Tác động của Công nghệ chuỗi khối đối với ngành khảo sát, địa chính và hệ thống đăng ký đất đai

ĐỀ CƯƠNG

I. Giới thiệu về Công nghệ Blockchain

II. Tổng quan về ngành khảo sát

III. Khảo sát và Blockchain

IV. Các loại Blockchain

V. Trường hợp của Blockchain trong ngành Bất động sản

VI. Blockchain, Khảo sát, Đăng ký đất đai và Địa chính

VII. Cấp độ tích hợp đăng ký Blockchain

VIII. Tương lai của Blockchain cho bất động sản

IX. Phần kết luận

PHỤ LỤC 

Thuật ngữ - Thuật ngữ Blockchain

I. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN

Năm 2008 , một bài nghiên cứu có tựa đề “Bitcoin: Hệ thống tiền điện tử ngang hàng” [1] đã được công bố. Bài nghiên cứu này mô tả việc tạo ra và sử dụng tiềm năng của một loại tiền mới và mang tính cách mạng có tên là Bitcoin, loại tiền điện tử đầu tiên trong số nhiều loại tiền điện tử khác. Tiền điện tử là một loại tiền dựa trên internet – không được tạo ra bởi bất kỳ thực thể doanh nghiệp hay chính phủ nào – tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển tiền trực tuyến từ người này sang người khác (ngang hàng) mà không cần sử dụng bên thứ ba, chẳng hạn như ngân hàng (còn gọi là các trung gian).

Các Blockchain

Công nghệ cho phép chuyển Bitcoin hoặc các loại tiền điện tử khác cho người khác hoặc dùng để thanh toán mua hàng được gọi là blockchain ("chuỗi"), một loại phần mềm tinh vi và mạnh mẽ. Công nghệ mang tính cách mạng này đã tạo ra hệ thống tiền tệ phi tập trung, ngang hàng thực sự đầu tiên trên thế giới.

Blockchain là một sổ cái kỹ thuật số phi tập trung, phân tán và công khai được sử dụng để ghi lại các giao dịch trên nhiều máy tính sao cho bản ghi không thể bị thay đổi hồi tố mà không cần thay đổi tất cả các khối tiếp theo và sự đồng thuận của mạng lưới. Bên cạnh việc cho phép chuyển tiền điện tử, blockchain cho phép chia sẻ hoặc phân phối nhiều loại thông tin hoặc dữ liệu kỹ thuật số ("tài sản kỹ thuật số").

Các đặc điểm cơ bản liên quan đến blockchain:  

•  Tính bất biến: tạo các bản ghi dữ liệu vĩnh viễn (không thể thay đổi hoặc xóa);
• Đánh dấu thời gian: mọi mục nhập được tạo trong chuỗi khối đều được theo dõi an toàn bằng dấu thời gian (tính vĩnh viễn khiến việc ghi lại tồn đọng là không thể);
• Khả năng truy cập: tất cả người tham gia có thể có quyền truy cập để xem dữ liệu trên chuỗi hoặc thêm dữ liệu (tùy thuộc vào quyền được cấp).
• Hợp đồng thông minh: mã hóa chương trình. Là một thỏa thuận điện tử, nó xác định các điều kiện mà tất cả các bên đã đồng ý. Khi các điều kiện đã thỏa thuận được đáp ứng, một số hành động nhất định sẽ được thực hiện (ví dụ: thanh toán được thực hiện từ tài khoản ký quỹ hoặc thanh toán cho nhà cung cấp khi công việc đã hoàn thành).

Nói một cách đơn giản, cấu trúc của blockchain bao gồm ba phần cốt lõi:

1. Thông tin được đăng lên chuỗi (mỗi giao dịch được gọi là “khối”) và mỗi khối được đánh dấu thời gian,

2. Hàm băm toán học/thuật toán, liên kết các khối thông tin tiếp theo được đặt trên chuỗi khối,

3. Việc quản lý chuỗi khối được thực hiện bởi một mạng ngang hàng tuân thủ chung một giao thức liên lạc giữa các nút và xác thực các khối thông tin mới.

Chuỗi khối duy trì danh sách giao dịch hoặc dữ liệu kỹ thuật số được tải lên liên tục, được đánh dấu thời gian bằng hàm băm của khối trước đó kết nối với khối tiếp theo để duy trì tính toàn vẹn của chuỗi.

Blockchain như một sổ cái phân tán

Blockchain thường được gọi là Công nghệ sổ cái phân tán (DLT), nơi dữ liệu được lưu trữ trên mạng lưới các nút hoặc máy tính phi tập trung. Nó tạo ra các hồ sơ và lịch sử vĩnh viễn về các giao dịch có khả năng đại diện cho mọi thứ từ tiền điện tử đến các tài sản khác như cổ phiếu hoặc trái phiếu, bản đồ, chứng thư tài sản, hồ sơ chăm sóc sức khỏe, v.v.

Bằng cách cho phép phân phối thông tin kỹ thuật số, blockchain đã tạo ra xương sống cho một loại internet mới. Hiện nay, nhiều ứng dụng sâu rộng và sáng tạo đang được nghiên cứu để áp dụng trong nhiều ngành công nghiệp và lĩnh vực kinh doanh khác nhau như chăm sóc sức khỏe, bảo hiểm, âm nhạc và giải trí, chuỗi cung ứng, quản lý năng lượng, thực thi pháp luật, bất động sản và nhiều lĩnh vực khác.

II. NGÀNH KHẢO SÁT

Khảo sát cùng các kỹ thuật và khoa học của nó đã được sử dụng trong xây dựng và phát triển đất đai từ thời cổ đại.

Người Babylon đã sử dụng phương pháp khảo sát để xây dựng kim tự tháp. Người La Mã đã sử dụng chúng để đánh dấu ranh giới của đế chế của họ. Ngày nay, khảo sát đã đảm nhận các chức năng cụ thể. Các loại chính là đất đai, khai thác mỏ, kỹ thuật và thủy văn. Các lĩnh vực khoa học không gian khác bao gồm trắc địa, khảo sát địa hình, viễn thám, Hệ thống thông tin địa lý và không gian địa lý (GIS).

Các nhà khảo sát là những chuyên gia được cấp phép với thông tin học thuật và kỹ thuật. Các hoạt động hoặc nhiệm vụ khảo sát, giống như nhiều khía cạnh khác của bất động sản, có thể được hưởng lợi từ việc áp dụng blockchain.

Hoạt động khảo sát bao gồm nhưng không giới hạn ở:

• Đo lường và thiết lập chính thức ranh giới đất, nước và không khí công cộng hoặc tư nhân (quốc gia hoặc xuyên biên giới) với việc đăng ký kết quả sau đó với cơ quan có thẩm quyền hoặc cơ quan chính phủ thích hợp;
• Tìm kiếm bằng chứng lịch sử về ranh giới trước đó;
• Nghiên cứu hồ sơ đất đai và các nguồn thông tin khác ảnh hưởng đến tình trạng vật chất và pháp lý của tài sản;
• Thu thập, phân tích và tích hợp các đối tượng và hiện tượng không gian trong GIS (Hệ thống thông tin địa lý), bao gồm hiển thị và truyền đạt dữ liệu đó trong bản đồ, mô hình và thiết bị kỹ thuật số di động;
• Xác minh tính chính xác của dữ liệu và ghi lại kết quả khảo sát;
• Hợp tác với các chuyên gia bất động sản khác;
• Lập sơ đồ, bản đồ và báo cáo;
• Viết mô tả về đất đai để làm chứng thư, hợp đồng cho thuê, quyền sử dụng đất và các văn bản pháp luật khác;
• Cung cấp lời khai của chuyên gia trước tòa về công việc của họ hoặc của các nhà khảo sát khác;
• Trình bày những phát hiện của họ cho khách hàng, cơ quan chính phủ và những người chơi quan tâm hoặc được hưởng quyền khác.

III. KHẢO SÁT VÀ BLOCKCHAIN

Hình ảnh truyền thống về các hoạt động của người khảo sát dường như khác xa với tiền điện tử, mã hóa, thuật toán băm và các nút mạng. Nhưng có những lợi ích to lớn cho các chuyên gia khảo sát khi sử dụng công nghệ blockchain.

Công việc khảo sát đang ngày càng mang tính toàn cầu và xuyên biên giới, với các nhà khảo sát và những người khác thường làm việc một cách rời rạc. Lợi ích chính của blockchain là kết nối công nghệ và dữ liệu của nó với những người làm việc trong ngành khảo sát — nơi mà sự tin tưởng và trách nhiệm giải trình là điều thiết yếu.

Chuỗi khối sẽ…

1) kết nối các bên khác nhau liên quan đến một dự án cho phép tăng cường sự hợp tác và tin cậy,

2) cung cấp sổ cái hoặc nhật ký kỹ thuật số được chia sẻ, chống giả mạo về thông tin giao dịch,

3) cho phép các hợp đồng thông minh tự động thanh toán cho các nhà thầu phụ (hoặc những người khác) ngay khi công việc được hoàn thành và kiểm tra, giảm sự chậm trễ thanh toán,

4) tạo điều kiện thuận lợi và hợp lý hóa các quy trình làm việc,

5) mang lại hiệu quả trong cách các phần thông tin hoặc dữ liệu khác nhau [2] (“khối”) được lưu trữ, đối chiếu, tham chiếu và chia sẻ,

6) Cho phép tất cả các bên tham gia giao dịch theo dõi tiến độ dự án – từng bước một.

Chuỗi khối sẽ không…

1) ảnh hưởng đến các tiêu chuẩn hoặc phương pháp khảo sát,

2) thay thế người khảo sát hoặc công việc của họ,

3) sửa chữa những sai sót hoặc sai sót trong quá trình thực hiện dự án,

4) cải thiện trò chơi gôn của bạn.

Lưu trữ dữ liệu trên chuỗi

• * Các ghi chú và dữ liệu hiện trường cuối cùng có thể được tải lên chuỗi ở định dạng tuần tự để xác thực, lưu giữ an toàn và tham khảo;
• Các mô tả và định nghĩa về tài sản được chấp nhận về mặt pháp lý có thể được ghi lại trên chuỗi và những người khác có thể truy cập được thông qua quyền truy cập được phép;
• Các tài liệu được ghi cũ hơn có thể được số hóa và tải lên;
• Các cuộc khảo sát trước đây có thể được đăng tải với quyền truy cập tiếp theo cho những người khác;
• Hình ảnh vệ tinh hiện tại và dữ liệu GIS (Hệ thống thông tin địa lý) (bao gồm thông tin lô đất, tòa nhà và tiện ích) có thể được lưu trữ mà không có nguy cơ giả mạo;
• Các tệp kỹ thuật số Mô hình thông tin tòa nhà (BIM) có thể được lưu trữ, trao đổi hoặc nối mạng một cách an toàn để hỗ trợ việc ra quyết định kích hoạt mô hình thông tin ảo.

* “Tất cả các ghi chú hiện trường, dữ liệu hiện trường, nhật ký khoan thăm dò đất, báo cáo, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và báo cáo quyền sử dụng đất, tính toán, bản vẽ thi công, ước tính và các tài liệu khác do Người khảo sát thu thập hoặc chuẩn bị như là công cụ dịch vụ sẽ vẫn thuộc sở hữu của Người khảo sát. Luật sư đã tư vấn cho chúng tôi rằng những “công cụ dịch vụ” này thuộc về chúng tôi một cách hợp pháp và chúng tôi có quyền sử dụng chúng trong những trường hợp thích hợp, chẳng hạn như được công nhận trong một tranh chấp kiện tụng trong tương lai, nhưng bước thận trọng là người khảo sát nên đưa điều này vào thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng của mình.” (Robert W. Foster, PE, PLS, “Trên thực tế: Ai sở hữu thông tin của người khảo sát?”, ngày 1 tháng 4 năm 2009)

Đối với dữ liệu hoặc hồ sơ độc quyền, blockchain có thể không phải là giải pháp lưu trữ tối ưu. Sổ cái nội bộ hoặc giải pháp dựa trên điện toán đám mây có thể đủ – cho phép xác định hoặc chứng minh nguồn gốc dữ liệu mà không cần chia sẻ công khai. Tuy nhiên, nếu blockchain là sổ cái được ưu tiên lựa chọn, người ta có thể xem xét nền tảng blockchain riêng tư có quyền truy cập hạn chế . (Xem phần “Các loại Blockchain” bên dưới).

IV. CÁC LOẠI CHUỖI BLOCKCHAIN

Chủ yếu có ba loại nền tảng đã xuất hiện sau khi Satoshi Nakamoto giới thiệu Bitcoin và blockchain với thế giới:

1) Công khai (phi tập trung)

2) Riêng tư (tập trung)

3) Consortium (loại hình kết hợp hoạt động dưới sự lãnh đạo của một nhóm các công ty thành viên thay vì một thực thể duy nhất)

Không có định dạng blockchain phổ quát. 

Các chuỗi khối lai ( một phần tập trung và một phần phi tập trung ) đã được phát triển từ ba loại cốt lõi.

Sự kết hợp tìm cách tìm ra sự cân bằng cần thiết về khả năng kiểm tra, bảo mật, khả năng mở rộng và lưu trữ dữ liệu cho các ứng dụng được xây dựng dựa trên chúng. Khả năng kiểm soát ai có quyền truy cập để xem và điều chỉnh ai được phép tải dữ liệu lên mà không mất quyền tự chủ và gặp rủi ro để lộ dữ liệu nhạy cảm trên internet công cộng là một ví dụ hoàn hảo.

Các chuyên gia khảo sát và cộng tác viên như kỹ sư xây dựng, kiến ​​trúc sư, nhà bản đồ học, quản lý xây dựng và quy hoạch đô thị, những người áp dụng công nghệ blockchain vào quy trình làm việc của họ sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ ​​loại hình lai này.

V. VÍ DỤ VỀ BLOCKCHAIN ​​TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Đột phá ngành bất động sản

Blockchain cung cấp một giao thức phổ quát, mã nguồn mở, bất biến để phá vỡ và cải thiện nhiều lĩnh vực của ngành bất động sản:

• Mua - bán - cho thuê bất động sản
• Chuyển nhượng và đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sở hữu
• Ghi chép chứng từ giao dịch hoặc toàn bộ giao dịch
• Dịch vụ ký quỹ
• Công chứng ảo
• Huy động vốn/gây quỹ cộng đồng
• Mã hóa tài sản/phân chia tài sản
• Ngành xây dựng/phát triển bất động sản
• Khảo sát/đánh giá
• Tài trợ thế chấp
• Và nhiều hơn nữa

TẬP TRUNG VÀ PHÂN TÍCH VS. PHI TẬP TRUNG VÀ HỢP NHẤT

Tập trung hóa và phân mảnh

Ngành bất động sản, trên mọi phương diện, đều nổi tiếng là một ngành có tính tập trung cao và phân mảnh , tạo ra những ma sát hoặc điểm khó khăn.

Một số mâu thuẫn vốn có trong các quy trình bất động sản là

• bộ máy quan liêu của chính phủ
• Phần mềm độc quyền/không thể tương tác
• Lỗi của con người
• Dữ liệu tài sản không đầy đủ và không an toàn
• Bên thứ ba không cần thiết
• Sự thẩm định tốn kém và chi phí giao dịch cao
• Xử lý thiếu hiệu quả
• Lừa đảo/Thông đồng

Phân cấp và thống nhất 

• Tăng cường sự bao gồm tài chính và quyền riêng tư
• Quốc tế hóa thị trường
• Tăng tính thanh khoản của tài sản
• Cho phép giải quyết tranh chấp quyền sở hữu/quyền sở hữu một cách công bằng/minh bạch
• Phục vụ như một bản sao lưu nếu tài liệu gốc bị mất, di chuyển hoặc bị phá hủy  

Phân cấp và thống nhất sẽ giúp thúc đẩy…

• Chính thức hóa quyền sở hữu
• Hiện đại hóa sổ đăng ký
• Cải thiện quản lý đất đai
• Tổng hợp/phân tích/sẵn có dữ liệu

VI. BLOCKCHAIN, KHẢO SÁT, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊA ĐỒNG

Đăng ký đất đai, địa chính và quản lý đất đai đóng một vai trò quan trọng trong xã hội, miễn là chúng hoạt động hợp pháp, minh bạch và đáp ứng các mục tiêu mà xã hội đặt ra.

Cơ quan đăng ký đất đai/đăng ký đất đai là nơi lưu giữ các tài liệu thể hiện quyền lợi hợp pháp từ giao dịch tài sản. Địa chính là quá trình lập bản đồ các quyền đó và lưu trữ dữ liệu bản đồ sau đó.

Ranh giới vật lý so với ranh giới pháp lý? Cơ quan địa chính sẽ xác nhận các ranh giới này. Tuy nhiên, hai hệ thống này, vốn rất quan trọng đối với quản trị đất đai hiện đại, lại không được kết nối với nhau ở nhiều quốc gia. Nhưng công nghệ blockchain có thể kết nối hai mảnh ghép quản trị đất đai này.

Công tác đo đạc địa hình là một phương pháp thiết yếu và quan trọng để lập bản đồ ranh giới đất đai, khoảng cách, độ dốc và các đặc điểm địa hình nhằm xác định ranh giới thửa đất. Nó tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển đất đai, từ quy hoạch và thiết kế các khu phân lô đến việc xây dựng cuối cùng các con đường, tiện ích và cảnh quan. Công việc của người đo đạc địa hình cũng tạo điều kiện và hỗ trợ cho hệ thống đăng ký đất đai và địa chính chính xác.

Về bản chất, khảo sát đất đai là một thành phần quan trọng và không thể thiếu của xã hội hiện đại và cung cấp khuôn khổ pháp lý cho sự phát triển kinh tế của xã hội đó.

Đăng ký đất đai là quá trình ghi nhận chính thức và hợp pháp quyền sở hữu đất đai hoặc tài sản xây dựng thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nó thể hiện công khai rằng có một hồ sơ chính thức về quyền sở hữu với các quyền vốn có thông qua quyền sở hữu đó.

Văn phòng đăng ký đất đai ở hầu hết các quốc gia thường là nơi:

• Các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, chiếm hữu hoặc các quyền khác đối với bất động sản đều được ghi chép và bảo quản;
• Hồ sơ về đất đai và bất động sản khác được lưu giữ để đánh giá đúng giá trị của nó và thu thuế tài sản;
•  Niềm tin nội bộ giữa người dân, doanh nghiệp thương mại và chính quyền được thể hiện và phát huy (Tuy nhiên, điều này không phải lúc nào cũng đúng. Thật quá dễ dàng để chọn một quốc gia không có được lòng tin của người dân);
• Các tài liệu và dữ liệu được ghi lại thường là thông tin thể hiện quyền sở hữu hợp pháp và cung cấp sự bảo vệ cá nhân và doanh nghiệp.Lợi ích đăng ký đất đai

  Quyền sở hữu hợp pháp mang lại nhiều lợi ích. Nó cung cấp cho chúng ta một loạt các quyền thiết yếu cho sự phát triển kinh tế và phúc lợi xã hội.

  Chúng ta có thể xây dựng trên mảnh đất của mình, cải tạo, thế chấp, cho thuê, loại trừ người khác khỏi mảnh đất đó, bán hoặc cho đi hoặc thậm chí từ bỏ nó cùng với các quyền sở hữu khác.

Khảo sát định cư không chính thức

Chìa khóa để phát triển kinh tế, phúc lợi xã hội và quản lý đất đai hiệu quả là vai trò của các nhà khảo sát trong việc lập bản đồ và đo lường các khu định cư không chính thức và đất đai có thể chưa được đăng ký. Phần lớn người nghèo ở các nước đang phát triển không được tiếp cận với hệ thống pháp luật nơi các tài liệu về tài sản được tạo ra và tiêu chuẩn hóa theo luật. Đảm bảo quyền về đất đai trong hệ thống tài sản hợp pháp là điều tối quan trọng để giảm nghèo và thúc đẩy sự thịnh vượng chung ở cấp độ quốc gia, cộng đồng và gia đình.

“ Mọi quốc gia phát triển trên thế giới đều từng trải qua quá trình chuyển đổi từ các hình thức sở hữu tài sản bất hợp pháp, chẳng hạn như chiếm đất trái phép, sang một hệ thống sở hữu tài sản hợp pháp, thống nhất và chính thức. Ở phương Tây, chúng ta đã quên rằng việc tạo ra hệ thống này chính là điều cho phép mọi người ở khắp mọi nơi tận dụng tài sản để biến chúng thành của cải.” (Hernando de Soto, Bí ẩn của tư bản, 2000)

Theo Ngân hàng Thế giới , chỉ có 30% dân số thế giới có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất đai hợp pháp. Với việc các nhà khảo sát thiết lập ranh giới ban đầu và chính thức cho những vùng đất chưa được đăng ký, công nghệ blockchain có thể hỗ trợ việc hợp pháp hóa các yêu sách và việc sử dụng đất cho mục đích cá nhân và thương mại sau đó.

Khối đầu tiên trong chuỗi (tức là phép đo đất hợp pháp của người khảo sát), được gọi là Khối Khởi nguyên , sẽ trở thành cơ sở cho quyền sở hữu không thể tranh cãi, với các quyền sở hữu trong tương lai dựa trên bản ghi ban đầu này.

Quản trị đất đai

Quản trị hoặc quản lý đất đai bao gồm các thủ tục, chính sách, quy trình và thể chế để quản lý đất đai, tài sản và các tài nguyên thiên nhiên khác. Điều này bao gồm các quyết định về tiếp cận đất đai, quyền sử dụng đất, sử dụng đất và phát triển đất đai.

Quản trị đất đai hiện đại đòi hỏi các chính sách, quy trình và thể chế hiệu quả có thể xác định, ghi nhận và phổ biến thông tin về quyền sở hữu, giá trị và việc sử dụng đất. Nó được định hướng bởi chính sách và việc thực thi . Chính sách đúng đắn được xây dựng dựa trên việc diễn giải thông tin chất lượng. Chính sách đúng đắn mang lại sự minh bạch, tăng cường trách nhiệm giải trình và tạo ra con đường rõ ràng hơn để thực thi các quy định.

“Việc sản xuất, tính sẵn có và khả năng tiếp cận dữ liệu và số liệu thống kê đáng tin cậy có tầm quan trọng cơ bản trong việc giám sát và đưa ra các quyết định dựa trên bằng chứng để quản lý đất đai tốt. Nhu cầu về dữ liệu làm bằng chứng ngày càng được chú trọng để theo dõi tình trạng và mục tiêu phát triển toàn cầu và quốc gia. Dữ liệu có tác dụng mang tính cách mạng trong phân tích kinh tế và hoạch định chính sách.”

(Nguồn: Choudhury, Behera, Sharma, Haque; “Kết hợp dữ liệu hành chính và nguồn mở để giám sát quản trị đất đai”, Trung tâm quản trị đất đai, Ấn Độ, tháng 2018 năm XNUMX)

Vấn đề - hay nói đúng hơn là - thách thức là ở nhiều khu vực trên thế giới, việc xây dựng chính sách đúng đắn bị cản trở bởi sự thiếu tổng hợp và khả năng tiếp cận dữ liệu chất lượng. Các phương pháp, giải pháp và kỹ thuật kế thừa hiện tại bị phân mảnh. Chúng không hoạt động tốt trong việc tạo ra và khai thác dữ liệu . [2] Một điểm khởi đầu hướng tới việc thể chế hóa việc tích hợp dữ liệu chủ động vào không gian chính sách và quản trị đất đai là blockchain.

Việc sử dụng blockchain, như chúng ta đã biết, tạo ra các bản ghi và lịch sử giao dịch vĩnh viễn từ các giao dịch tài sản, đất đai cũng như những người sống ở đó – cung cấp cho chúng ta rất nhiều dữ liệu an toàn và đáng tin cậy. [2] Các bên liên quan và các nhà hoạch định chính sách sử dụng công nghệ này sẽ có thể tận dụng dữ liệu này bằng cách tổng hợp và phân tích nó để cải thiện việc thực thi và chính sách quản trị đất đai.

VII. MỨC TÍCH HỢP ĐĂNG KÝ SỞ HỮU BLOCKCHAIN

Khung cấp độ tích hợp, như được hiển thị trong bảng bên dưới, giúp các nhà điều hành ngành bất động sản, người ra quyết định và nhà hoạch định chính sách hiểu được các điểm đầu vào khác nhau để sử dụng blockchain.

Tám cấp độ ứng dụng thể hiện mức độ tinh vi hoặc phức tạp tăng dần. Cấp độ 0 đại diện cho việc không sử dụng gì cả, hiện đang chiếm phần lớn trên thế giới. Cấp độ 8 là một cấp độ có phần lý tưởng, mang tính tương lai, ví dụ như các văn phòng địa chính ở tất cả các quốc gia thuộc Liên minh Châu Âu được kết nối hoặc hợp nhất. Xa hơn nữa, hãy tưởng tượng một thế giới nơi các cơ quan đăng ký đất đai trên toàn thế giới – từ quốc gia này sang quốc gia khác – được tích hợp và kết nối hoàn toàn.

Từ tương lai đơn giản đến triệt để, đột phá… 

(Nguồn: New America, Tương lai của Quyền Tài sản, 2017)

VIII. TƯƠNG LAI CỦA BLOCKCHAIN ​​CHO BẤT ĐỘNG SẢN

Thách thức – Trở ngại – Chấp nhận

Các vấn đề pháp lý và quy định: Việc áp dụng rộng rãi các giải pháp bất động sản dựa trên blockchain có thể gặp phải sự phản đối cho đến khi đạt được sự rõ ràng về mặt pháp lý.

Dưới đây là một vài câu hỏi pháp lý và quy định quan trọng về việc đăng ký và ghi chép địa chính bất động sản – có thể được tiếp cận và giải quyết khác nhau tùy thuộc vào hệ thống pháp luật và quy trình xem xét của mỗi quốc gia:

Trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến hồ sơ quyền sở hữu tài sản dựa trên blockchain, những hạn chế duy nhất nào, nếu có, mà tòa án có thể gặp phải trong việc thực thi thẩm quyền của mình?

• Liệu dữ liệu trên blockchain có đáp ứng được gánh nặng về bằng chứng pháp lý (ví dụ như quy chế gian lận của Hoa Kỳ) không?
• Nếu các địa phương lựa chọn ghi nhận quyền sở hữu bất động sản cả theo cách truyền thống và trên blockchain (hoặc theo một cách kết hợp nào đó) và có sự mâu thuẫn giữa các hồ sơ thu được, điều này sẽ chi phối tại tòa án?
• Ở mức độ nào thì hành vi ghi chép bất động sản cần phải được sửa đổi để xem xét cụ thể việc ghi lại trên hệ thống blockchain là hợp lệ cho các mục đích của luật liên bang, tiểu bang hoặc đô thị/khu vực tài phán?
• Làm thế nào để đảm bảo/xác minh tính chính xác của thông tin tại thời điểm truy cập vào chuỗi khối?

(Nguồn: Công ty luật Proskauer Rose, “Hiện đại hóa hồ sơ bất động sản bằng Blockchain”, ngày 30 tháng 2018 năm XNUMX)

Những trở ngại cần vượt qua

Tốc độ giao dịch: Với việc sử dụng blockchain ngày càng tăng và lượng dữ liệu tải lên ngày càng nhiều, tốc độ giao dịch cần phải tăng lên mà không ảnh hưởng đến tính bảo mật dữ liệu.

Việc phát triển các giải pháp nhận dạng kỹ thuật số hợp pháp và được chấp nhận là một trong những bước đầu tiên cần thiết để các cá nhân tham gia vào các giao dịch dựa trên blockchain.

Khả năng tương tác: Blockchain, các chương trình phần mềm và các công nghệ liên quan hiện không kết nối hoặc giao tiếp với nhau. Khả năng tương tác cần được tích hợp vào các hệ thống để tránh tình trạng hoạt động riêng lẻ và tăng hiệu quả hệ thống.

Giáo dục và việc thiếu giáo dục toàn cầu cũng như sự tiếp cận với các cơ quan chính phủ đang cản trở sự hiểu biết và tiềm năng ứng dụng công nghệ blockchain.

Thiết lập Sổ đăng ký và Địa chính Chính thức Đặc biệt ở các nước đang phát triển, cần phải thiết lập một địa chính và sổ đăng ký đất đai chính thức, được chấp nhận – dù là trên giấy, kỹ thuật số hay blockchain. [3]

Cạnh tranh giành hợp đồng đăng ký đất đai: Có rất nhiều công ty blockchain lâu đời và mới thành lập đang cạnh tranh giành các hợp đồng đăng ký đất đai mà không có sản phẩm hoặc phương pháp tiếp cận thống nhất.

IX. PHẦN KẾT LUẬN

Công nghệ chuỗi khối và khảo sát đất đai ban đầu có vẻ như không phải đối tác của nhau.  

Tuy nhiên , công nghệ mới và đầy hứa hẹn này tạo ra một môi trường hợp tác và cộng hưởng, trong đó tất cả thông tin, dữ liệu và hình ảnh từ một dự án khảo sát có thể được thu thập một cách đáng tin cậy, chính xác và không thể thay đổi.

Với bối cảnh thay đổi của các công cụ và thiết bị khảo sát[3] ngày càng trở nên hiện đại và phổ biến hơn; sự cởi mở đối với hợp tác và các ý tưởng mới sẽ tăng lên trong toàn ngành. Động lực này có thể được tận dụng để đưa việc sử dụng công nghệ blockchain lên hàng đầu.

Sổ đăng ký đất đai dựa trên blockchain sẽ mang lại sự cải thiện vượt bậc so với các quy trình kỹ thuật số hiện nay đầy giấy tờ và đôi khi cồng kềnh. [4] Cuối cùng, nó sẽ hỗ trợ và tăng cường các chính sách và hệ thống quản trị đất đai trên toàn thế giới.

Việc áp dụng công nghệ mang tính cách mạng này là một bước nhảy vọt đáng tin cậy để khảo sát các hoạt động trong ngành, những người thực hành và những người tham gia khác trong ngành. Nhưng trước tiên, họ sẽ cần được đào tạo về các khái niệm, khả năng và từ vựng cơ bản của công nghệ mới này. (Xem PHỤ LỤC Chú giải thuật ngữ)

Giả sử ngành công nghiệp có thể thích ứng, blockchain sẽ mang lại giá trị đáng kể cho các nhà khảo sát trong tương lai cũng như sự chuyển đổi và hợp pháp hóa địa chính, quản lý đất đai và cơ quan đăng ký đất đai trên toàn thế giới.

___________________________________________________________________

[1] Nakamoto, Satoshi (tháng 10 năm 2008). “Bitcoin: Một hệ thống tiền điện tử ngang hàng” (PDF).

[2] Các dữ liệu như đất thô, dữ liệu về quyền sở hữu và tài sản đã xây dựng, không gian địa lý, thống kê dân số, xu hướng nhân khẩu học, nhận dạng giới tính, tình trạng thế chấp, lịch sử bán hàng, v.v.

[3] Máy bay không người lái, máy quét laser 3-D, máy kinh vĩ tổng đài, siêu âm, v.v.

[4] Các tài liệu được số hóa/một hệ thống kỹ thuật số phải được áp dụng trước khi có thể sử dụng blockchain.

_______________________________________________________________________

Về tác giả: John Dean Markunas là cố vấn ngành công nghiệp blockchain bất động sản và chuyên gia tư vấn phát triển kinh doanh, tập trung vào các cơ quan đăng ký đất đai toàn cầu, hệ thống địa chính và quản trị đất đai. Ông là thành viên của FIBREE (Tổ ​​chức chuyên môn quốc tế về blockchain và bất động sản) và là đồng chủ tịch của Chi hội FIBREE thành phố New York. John cũng là thành viên của Hiệp hội Blockchain Chính phủ ( GBA ) và là Trưởng nhóm công tác về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của GBA. Có thể liên hệ với ông qua địa chỉ: jmarkunas@PowerOfChain.com

PHỤ LỤC

Thuật ngữ - Thuật ngữ Blockchain

Từ vựng được sử dụng trong bối cảnh blockchain khá cụ thể, đồng thời, mơ hồ. Nó có thể khó nắm bắt. Dưới đây là một số thuật ngữ và khái niệm cần thiết mà bạn nên làm quen để định hướng công nghệ đột phá này:  

Bitcoin (BTC) là loại tiền điện tử nổi tiếng nhất.

Khối (Block ) là các gói dữ liệu chứa thông tin được ghi lại vĩnh viễn trên mạng blockchain.

Blockchain là một sổ cái chung, nơi các giao dịch được ghi lại vĩnh viễn bằng cách thêm các khối. Nó đóng vai trò là hồ sơ lịch sử của tất cả các giao dịch đã từng xảy ra, từ khối khởi tạo đến khối mới nhất, do đó có tên là blockchain.

Sổ địa chính (cũng được viết là cadaster) là một bản ghi chép toàn diện về ranh giới bất động sản của một quốc gia. Nó được sử dụng để xác định kích thước và vị trí của các thửa đất được mô tả trong các tài liệu pháp lý. Sổ địa chính là nguồn dữ liệu cơ bản trong các tranh chấp và kiện tụng giữa các chủ sở hữu đất.

Xác nhận: Hành động mã hóa thành công một giao dịch và thêm nó vào chuỗi khối.

Sự đồng thuận đạt được khi tất cả những người tham gia mạng lưới nhất trí về tính hợp lệ của các giao dịch, đảm bảo rằng các sổ cái là bản sao chính xác của nhau.

Thuật toán đồng thuận Các thuật toán đồng thuận đảm bảo sự hội tụ hướng tới một phiên bản duy nhất, bất biến của sổ cái. Chúng cho phép các tác nhân trên mạng thống nhất về nội dung được ghi lại trên chuỗi khối, có tính đến thực tế là một số tác nhân có thể mắc lỗi hoặc có ý đồ xấu. Các thuật toán đồng thuận nổi tiếng nhất bao gồm Proof-of-Work, Proof-of-Stake và Proof-of-Authority.

Tiền điện tử ( hay còn gọi là token) là hình thức biểu diễn tiền tệ hoặc tài sản kỹ thuật số.

Mật mã học là phương pháp bảo mật thông tin liên lạc bằng cách sử dụng mã. Ví dụ chính về mật mã học trong tiền điện tử là mật mã khóa đối xứng được sử dụng trong mạng Bitcoin.

Hàm băm mật mã: Hàm băm mật mã tạo ra một giá trị băm có kích thước cố định và duy nhất từ ​​dữ liệu giao dịch đầu vào có kích thước thay đổi. Thuật toán tính toán SHA-256 là một ví dụ về hàm băm mật mã.

Ứng dụng phi tập trung (Dapp) là một ứng dụng mã nguồn mở, hoạt động tự chủ, dữ liệu được lưu trữ trên blockchain, được khuyến khích bằng các token mã hóa và hoạt động trên một giao thức chứng minh giá trị.

Tổ chức tự trị phi tập trung (DAO) có thể được coi là các công ty hoạt động mà không cần sự can thiệp của con người và từ bỏ mọi hình thức kiểm soát cho một bộ quy tắc kinh doanh bất khả xâm phạm.

Danh tính kỹ thuật số là danh tính trực tuyến hoặc trên mạng được một cá nhân, tổ chức hoặc thiết bị điện tử chấp nhận hoặc tuyên bố trong không gian mạng.

Sổ cái phân tán là một loại cơ sở dữ liệu được trải rộng trên nhiều địa điểm, quốc gia hoặc tổ chức. Các bản ghi được lưu trữ liên tiếp nhau trong một sổ cái liên tục. Dữ liệu sổ cái phân tán có thể được "cấp phép" hoặc "không cấp phép" để kiểm soát ai có thể xem dữ liệu đó.

Chữ ký số: Một mã số được tạo ra bằng mã hóa khóa công khai, được đính kèm vào tài liệu được truyền tải điện tử để xác minh nội dung và danh tính của người gửi.

Ethereum là một nền tảng phi tập trung dựa trên công nghệ blockchain dành cho các ứng dụng chạy hợp đồng thông minh, nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến kiểm duyệt, gian lận và sự can thiệp của bên thứ ba.

Sàn giao dịch là nơi mua và bán tiền điện tử. Sàn giao dịch thường tính phí cho các giao dịch, rút ​​tiền hoặc gửi tiền. Sàn giao dịch là một cách để liên kết tiền pháp định của bạn với nơi bạn có thể mua tiền điện tử.

Tiền tệ do chính phủ phát hành. Ví dụ: USD, EUR, CNY, JPY.

Khối Genesis: Khối đầu tiên hoặc một vài khối đầu tiên của chuỗi khối.

Dữ liệu không gian địa lý là dữ liệu có thành phần địa lý. Các bản ghi trong tập dữ liệu có thông tin vị trí được liên kết với chúng dưới dạng tọa độ, địa chỉ, thành phố, mã bưu chính.

Hàm băm (Hash) : Hành động thực hiện hàm băm trên dữ liệu đầu ra. Điều này được sử dụng để xác nhận các giao dịch tiền điện tử.

Bất biến: Không thể bị thay đổi hoặc sửa đổi theo thời gian. Điều này đề cập đến việc sổ cái không thể bị thay đổi bởi một người quản trị duy nhất; tất cả dữ liệu một khi đã được ghi vào blockchain đều không thể bị thay đổi.

Phát hành tiền điện tử lần đầu (ICO) là sự kiện mà một loại tiền điện tử mới bán trước các token từ tổng số coin của mình để đổi lấy vốn ban đầu. ICO thường được các nhà phát triển tiền điện tử mới sử dụng để huy động vốn.

Đăng ký đất đai thường mô tả các hệ thống ghi nhận các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc các quyền khác đối với đất đai (thường được thực hiện bởi một cơ quan hoặc bộ phận của chính phủ) nhằm cung cấp bằng chứng về quyền sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và ngăn chặn việc chiếm đoạt bất hợp pháp.

Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng chính phủ (còn được gọi là văn phòng ghi chép) nơi lưu trữ và bảo vệ các giấy tờ bất động sản.

Địa chỉ đa chữ ký cung cấp thêm một lớp bảo mật bằng cách yêu cầu nhiều hơn một khóa để ủy quyền cho một giao dịch.

Node (Nút ) là một máy tính chạy phần mềm chuyên dụng, cho phép máy tính đó xử lý và truyền tải thông tin đến các node khác. Trong blockchain, mỗi node lưu trữ một bản sao của sổ cái và thông tin được chuyển tiếp từ node này sang node khác cho đến khi được truyền đến tất cả các node trong mạng.

Oracle hoạt động như một cầu nối giữa thế giới thực và blockchain bằng cách cung cấp dữ liệu cho các hợp đồng thông minh.

Người tham gia: Một tác nhân có thể truy cập vào sổ cái: đọc các bản ghi hoặc thêm bản ghi vào.

Bên tham gia (Peer): Một tác nhân cùng chịu trách nhiệm duy trì danh tính và tính toàn vẹn của sổ cái.

Mạng ngang hàng (P2P) đề cập đến sự tương tác phi tập trung giữa hai hoặc nhiều bên trong một mạng lưới có tính liên kết cao. Các thành viên tham gia mạng P2P giao dịch trực tiếp với nhau thông qua một điểm trung gian duy nhất.

Sổ cái phi tập trung như Bitcoin không có chủ sở hữu duy nhất. Mục đích của sổ cái phi tập trung là cho phép bất kỳ ai cũng có thể đóng góp dữ liệu vào sổ cái và mọi người sở hữu sổ cái đều có bản sao giống hệt nhau. Điều này tạo ra khả năng chống kiểm duyệt, có nghĩa là không một tác nhân nào có thể ngăn chặn việc thêm một giao dịch vào sổ cái.

Sổ cái được cấp phép (Permissioned Ledger) : Là loại sổ cái mà các bên tham gia phải có quyền truy cập. Sổ cái được cấp phép có thể có một hoặc nhiều chủ sở hữu. Chuỗi khối được cấp phép cung cấp các tập dữ liệu có khả năng xác minh cao vì quy trình đồng thuận tạo ra chữ ký số, mà tất cả các bên đều có thể xem được.

Địa chỉ công khai Địa chỉ công khai là mã băm mật mã của khóa công khai. Chúng hoạt động như địa chỉ email có thể được công bố ở bất cứ đâu, không giống như khóa riêng tư.

Khóa riêng tư (Private Key) là một chuỗi dữ liệu cho phép bạn truy cập vào các token trong một ví cụ thể. Chúng hoạt động như mật khẩu được giữ kín, chỉ chủ sở hữu địa chỉ mới có thể truy cập được.

Hợp đồng thông minh là các hợp đồng mã hóa các quy tắc kinh doanh bằng ngôn ngữ lập trình lên chuỗi khối và được thực thi bởi các thành viên tham gia mạng lưới.

Token là một loại tài sản kỹ thuật số có thể được theo dõi hoặc chuyển nhượng trên chuỗi khối. Chúng thường được sử dụng như một hình thức kỹ thuật số đại diện cho các tài sản như hàng hóa, cổ phiếu và thậm chí cả các sản phẩm vật lý. Token cũng được sử dụng để khuyến khích các bên tham gia duy trì và bảo mật mạng lưới chuỗi khối.

Giao dịch là dạng thông tin chi tiết nhất có thể được chia sẻ trong mạng blockchain. Chúng được tạo ra bởi người dùng và bao gồm các thông tin như giá trị chuyển khoản, địa chỉ người nhận và dữ liệu được truyền tải.

Khối giao dịch: Một tập hợp các giao dịch được tập hợp lại thành một khối, sau đó có thể được băm (hashed) và thêm vào chuỗi khối (blockchain).

Phí giao dịch Tất cả các giao dịch tiền điện tử đều có một khoản phí giao dịch nhỏ. Các khoản phí giao dịch này cộng lại để tạo nên phần thưởng khối mà người khai thác nhận được khi xử lý thành công một khối.

Ví điện tử là một tệp điện tử chứa các khóa riêng tư hoặc mật mã. Nó thường bao gồm một phần mềm máy khách cho phép truy cập để xem và tạo các giao dịch trên chuỗi khối cụ thể mà ví được thiết kế cho.